Design & build voor kantoren: de opdracht bepalen vóór u een partner kiest.
Design & build belooft snelheid, één aanspreekpunt en prijszekerheid. Dat werkt, mits de opdracht scherp is voordat de D&B-partner aan boord komt. Wij zorgen voor die scherpte: strategische richting, functioneel programma en budgetkader, onafhankelijk van elk ontwerp- of uitvoeringsbelang.
Waarom design & build vaak niet levert wat het belooft
Bij design & build koopt een organisatie ontwerp en uitvoering in één hand. Het voordeel is integraal kostenbewustzijn en tempo. Het risico is dat de partij die het werk uitvoert óók bepaalt wat het werk is.
In de praktijk begint het traject vaak met een vloeroppervlak, een budget en een deadline, en niet met een besluit over wat de werkomgeving strategisch moet doen. De D&B-partner vult die leegte in met een standaardconcept.
Bij investeringen van €1M tot €25M+ is dat een dure manier om richting te bepalen. De strategische keuzes horen vóór de contractvorm te vallen, niet erna.
Vier fouten in design & build-trajecten
- 01De contractvorm wordt gekozen voordat het programma van eisen bestaat. Daarmee wordt de scope pas na contractering gedefinieerd, precies wanneer wijzigen het duurst is.
- 02Er wordt op vierkantemeterprijs vergeleken terwijl de aanbiedingen verschillende scopes bevatten. Wat goedkoop lijkt, mist installaties, akoestiek of afbouwniveau.
- 03De opdrachtgever heeft geen eigen technisch en strategisch tegenwicht. Elke afweging wordt dan beoordeeld door de partij die er belang bij heeft.
- 04Meerwerk wordt niet vooraf gedefinieerd. Zonder duidelijke grens tussen scopewijziging en uitvoeringsrisico loopt het budget stil op.
Onze rol in een design & build-traject
Wij werken in de fase vóór de D&B-selectie: strategische richting, functioneel programma van eisen, ruimtelijk uitgangspunt en een budgetkader dat de volledige projectkosten dekt, niet alleen de bouwsom.
Daarna begeleiden wij de selectie: welke partijen passen bij dit type opgave, hoe worden aanbiedingen vergelijkbaar gemaakt, en welke spelregels rond meerwerk, planning en kwaliteit staan in het contract.
Tijdens uitvoering blijven wij het onafhankelijke referentiepunt voor de directie. Wij ontwerpen niet en bouwen niet, daarom kunnen wij het resultaat toetsen aan de oorspronkelijke strategische intentie.
Veelgestelde vragen
Wat is design & build precies?
+
Eén partij is verantwoordelijk voor zowel ontwerp als uitvoering, op basis van een functioneel programma van eisen. Dat levert één aanspreekpunt en meestal een vaste prijs aan het einde van de ontwerpfase.
Wanneer is design & build de juiste keuze?
+
Wanneer tempo en prijszekerheid zwaarder wegen dan maximale ontwerpvrijheid, en wanneer de opdrachtgever vooraf scherp kan formuleren wat het functionele resultaat moet zijn.
Wat is het verschil met turnkey?
+
Turnkey is sterker gestandaardiseerd: u koopt een compleet opgeleverd concept. Design & build biedt meer maatwerk binnen één geïntegreerde verantwoordelijkheid.
Zijn jullie zelf een design & build-partij?
+
Nee. Wij leveren geen ontwerp, bouw of meubilair. Juist daarom kunnen wij de opdracht en het resultaat onafhankelijk beoordelen.
Wat kost design & build per m²?
+
Afhankelijk van ambitieniveau en staat van het pand liggen realistische bandbreedtes tussen circa €700 en €2.000 per m² voor inrichting en afbouw, exclusief casco-ingrepen. Wij onderbouwen de bandbreedte per scenario.
Workplace strategist
De inhoud van deze dienstpagina is inhoudelijk getoetst door Mark van den Berg, workplace strategist bij Future Workspace Group, op basis van 15+ jaar ervaring met kantoortransformaties en hoofdkantoorontwikkelingen voor directies en RvB's.