Kantoren rond Intercitystations: schaarste drijft huurprijzen op

De druk op de Nederlandse kantoormarkt concentreert zich in toenemende mate rondom grote Intercitystations. Werkgevers kiezen bewust voor locaties die direct aansluiten op het openbaar vervoer om de reistijd van hybride werkende medewerkers te minimaliseren. Uit cijfers van NVM Business (2024) blijkt dat de vraag naar hoogwaardige kantoorruimte op deze knooppunten het aanbod ruim overstijgt, met fors stijgende vierkantemeterprijzen als gevolg.

Het knooppunteffect: reistijd als bepalende factor

De veranderde werkdynamiek na de pandemie heeft het vestigingsbeleid van veel organisaties ingrijpend gewijzigd. Waar voorheen de omvang van de totale voetafdruk en het aantal parkeerplaatsen doorslaggevend waren, staat nu de bereikbaarheid per OV centraal. Medewerkers die twee tot drie dagen per week naar kantoor komen, accepteren minder reistijd en verlangen een vlekkeloze verbinding.

Kantoren die op minder dan vijf minuten lopen van een groot Intercitystation liggen, vervullen hierin een sleutelrol. Het kantoor is niet langer de plek waar men verplicht acht uur zit, maar een ontmoetingshub. Een locatie op een centraal knooppunt verlaagt de drempel voor personeel om fysiek naar kantoor te reizen. Bovendien vergroot een station op loopafstand de vijver waarin organisaties naar talent kunnen vissen.

Toenemende schaarste in Utrecht, Rotterdam en Den Haag

De sterke voorkeur voor knooppuntlocaties leidt tot een duidelijke tweedeling in de markt. Terwijl de leegstand op afgelegen bedrijventerreinen en randstedelijke kantorenparken oploopt, is het aanbod direct bij grote stations zeer beperkt. Met name rond de centrale stations van Utrecht, Rotterdam en Den Haag is de vraag naar A-kwaliteit meters extreem hoog.

In steden zoals Utrecht is de beschikbare voorraad rondom het station tot een minimum gedaald. Zie bijvoorbeeld de ontwikkelingen binnen kantoorontwikkeling Utrecht, waar nieuwbouwprojecten vaak al lang voor oplevering zijn verhuurd. Deze schaarste geeft verhuurders een sterke onderhandelingspositie. Het resultaat is een stijging van de tophuren, waarbij de grens van de traditionele vierkantemeterprijzen op deze locaties steeds verder verschuift.

Kwaliteit boven kwantiteit in de workplace strategie

Om de hogere huurprijzen op toplocaties op te vangen, herzien veel organisaties hun ruimtebehoefte. Het totale aantal vierkante meters wordt teruggebracht, maar het budget per vierkante meter gaat omhoog. Men ruilt als het ware kwantiteit in voor kwaliteit en bereikbaarheid.

Deze transitie vereist een scherpe workplace strategie. Wanneer het aantal vierkante meters daalt, moet de resterende ruimte optimaal worden ingericht voor samenwerking, overleg en geconcentreerd werken. Een hogere huurprijs per meter hoeft onderaan de streep niet te leiden tot hogere totale huisvestingskosten, mits het vloeroppervlak efficiënt wordt benut en het hybride werken goed is gefaciliteerd.

Strategische afwegingen bij knooppuntlocaties

Bij de keuze voor een kantoor op een Intercitylocatie spelen verschillende factoren een rol. Een directe vergelijking tussen een knooppuntlocatie en een randstedelijke periferielocatie laat duidelijke verschillen zien:

Transformeren van bestaand vastgoed nabij stations

Omdat de mogelijkheden voor nieuwbouw op centrale locaties beperkt zijn door ruimtegebrek en strakke gemeentelijke bestemmingsplannen, richt de markt zich steeds meer op verduurzaming en herontwikkeling. Het renoveren van gedateerde kantoorgebouwen op knooppuntlocaties biedt kansen voor beleggers en eindgebruikers.

Door een bestaand pand grondig te verduuzen naar de huidige energienormen en de indeling aan te passen aan moderne werkconcepten, ontstaat nieuwe A-kwaliteit kantoorruimte op precies de plekken waar de vraag het grootst is. Dit vraagt om een doordacht investeringsplan, maar het afbreukrisico op deze locaties is door de aanhoudende schaarste minimaal.

Wat dit betekent

Voor directies en vastgoedverantwoordelijken betekent de huidige marktdynamiek dat tijdig handelen noodzakelijk is. Contractverlengingen op huidige randlocaties moeten kritisch worden gewogen tegen de strategische voordelen van een centrale knooppuntlocatie. Wie wil consolideren op een topknooppunt moet rekening houden met langere doorlooptijden en hogere meterprijzen, maar kan dit compenseren met een slimmere en compactere inrichting van het kantoor.

Wilt u inzicht in de optimale verhouding tussen vierkante meters en hybride aanwezigheid voor uw organisatie? Gebruik onze hybride calculator of plan een strategiesessie met een van onze adviseurs.